DAVID BATTAGLIA

Youtube y Trader de Criptomonedas

DAVID BATTAGLIA

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MACRO

Explicando la Burbuja inmobiliaria

Numerosas familias acomodadas obtienen múltiples propiedades a través de herencias, las destinan como segundas residencias (para vacacionar) o las utilizan para alquileres a largo plazo. Esta acumulación es el resultado inevitable de políticas que distribuyen de manera desigual el crédito, lo que conlleva a una disparidad en ingresos y ganancias de capital, beneficiando a aquellos que ya son ricos en detrimento de los demás. Este fenómeno de concentración de viviendas, impulsado por las políticas que favorecen al 10% superior de la población, provoca una escasez artificial de viviendas debido a las medidas adoptadas por el banco central y el gobierno, más que por las dinámicas del «mercado». Como resultado, en destinos turísticos populares es común observar edificios completos con pocas unidades ocupadas, ya que muchos propietarios acomodados las dejan vacías, priorizando la preservación de su capital sobre los ingresos de alquiler.

Además, se ha retirado del mercado de alquiler a largo plazo un gran número de unidades, ya que los propietarios buscan obtener mayores rendimientos a través de los alquileres vacacionales a corto plazo (STVR).

Para abordar esta problemática, muchas ciudades y localidades están tomando medidas para combatir la acumulación de viviendas por parte de las personas adineradas. Esto incluye la imposición de impuestos a las unidades vacías y la implementación de regulaciones y licencias más estrictas para los STVR.

Como mencioné anteriormente, después de la pandemia, los precios de alojamiento turístico se dispararon debido a la fuerte demanda, lo que llevó a complejos turísticos y STVR a competir por los turistas dispuestos a gastar sin preocuparse por los precios.

En el mundo inmobiliario, a menudo se olvida que los precios se establecen en función de un pequeño conjunto de transacciones clave. Esto se puede entender a través de la distribución de Pareto, también conocida como la regla 80/20. En resumen, un pequeño porcentaje de ventas tiene un impacto significativo en la valoración de la mayoría de las propiedades en un vecindario.

Por ejemplo, la venta de unas cuarenta casas a un precio inferior puede influir en la valoración de mil casas cercanas que originalmente tenían un valor más alto. Esto demuestra cómo un número relativamente pequeño de transacciones de STVR que no son rentables puede afectar negativamente las valoraciones infladas.

La burbuja en el mercado de STVR se debió principalmente a tasas hipotecarias históricamente bajas y a un aumento de la demanda insensible a los precios después de la pandemia. Sin embargo, estas condiciones han cambiado. Ahora, la mayoría de las personas no pueden permitirse las viviendas con las valoraciones infladas, lo que limita la demanda a la minoría adinerada. Además, las tarifas semanales elevadas y las tasas de ocupación bajas están revirtiendo la tendencia.

Un impulsor clave de esta competencia por las propiedades de alquiler es el modelo de «AirBnB», que ha permitido a los inversores  monetizar propiedades individuales para competir con hoteles y complejos turísticos en el mercado de alojamiento. Durante los últimos 15 años, los más ricos han estado invirtiendo su riqueza en este tipo de propiedades, mientras que la mayoría de la población ha agotado sus recursos inesperadamente durante la pandemia. Además, la economía global en declive está erosionando las bonificaciones, las ganancias de capital y otras fuentes de riqueza para el 10% superior, y las tasas de crédito más altas están restringiendo el acceso al crédito fácil para aquellos que ya son ricos.

Suministro de Bitcoin no se mueve

Como podemos observar en las bandas que representan el movimiento del suministro de Bitcoin.

Rojo: 1 año / Naranja: 2 años / Verde: 3 años / Azul: 5 años

Notamos en cada ciclo donde el precio del mercado hace mínimos, las monedas se mueven menos generando un abrupto movimiento de las bandas al alza, lo cual no es mas que una fase de acumulación agresiva que se repite.

Por lo tanto podemos asumir que previo al halving de 2024 los participantes del mercado se preparán para el nuevo mercado alcista que esta por llegar.